近年來，上海市不斷推進鄉村振興示范村建設，鼓勵和引導農民相對集中居住，提出宅基地平移歸并、進鎮上樓、有償退出等3種模式，并支持各涉農區、鄉鎮（街道）探索多種宅基地跨村平移集中歸并方式。松江區2022年實現5000戶農民相對集中居住，鄉村振興背景下農民宅基地平移歸并區的物業治理問題隨之而生。
新浜鎮南楊村宅基地平移歸并后，形成一種全新的處于傳統鄉村和現代城市社區中間狀態的社區形式。如何以最低的成本實現對新村良好風貌的保持與維護，提高村民生活的便利度和滿意度，將未來入駐的民宿、餐飲等新業態經濟與農民正常生活節奏相融合，這些都是南楊村需要探索和解決的難題。
在南楊村工作期間，我認為問題主要集中在后期社區治理方面。物業收費高，農民付費意愿低的問題突出。目前上海市物業費最便宜的是售后公房小區，收費最低為每月0.89元/平方米，南楊村宅基地平移房屋最小房型為180平方米，全年物業費1922.4元。隨之而來的，是物業費收繳困難。政府財政補貼兜底，短時間內可以緩解治理難題，但長此以往，政府財政壓力大，物業公司獲益低、積極性不高，勢必造成管理混亂的惡性循環。
盡管居住環境、居住條件完成了農村向城市的轉變，但農民在生活習慣、價值觀念、文化傳統、公共服務配給等方面仍然保持較強的農村習慣，對政府管理的依賴性較強，缺乏自主管理理念。村民習慣于享受政府和村委會提供的各項免費服務，新型農村社區從開發建設、資金支持到后期的農民入住，一系列的改革都是政府主導的，因此農民更傾向于將社區內的一切服務都看作政府公共服務的范疇，依賴官方管理，自發組織社區管理的意愿和能力不足。
如何解決？南楊村的經驗是，聚焦物業管理，探索黨建引領下的“1+3”社區治理模式，即以村黨組織為主導，引入物業管理體系和社會專業力量，發動村民參與自治共治，充分發揮村集體、社區、物業公司的合力作用，以“自治+共治”為中心，形成多元主體共同參與的社區治理新格局。具體而言，就是采取“村委會管理+物業委托管理”的形式，即以第三方購買服務代替村委會的包辦模式，引入物業公司等市場化機構，接手宅基地平移歸并新房公共區域的保潔、保綠、保修工作，但是與照搬照抄城市小區物業管理模式也有不同。
首先是在物業公司的選擇上，由村內產業園提供“前期物業”。中國奧園集團投資約20億元在南楊村建設上海市松江區農旅科技園，與奧園集團下屬的物業企業合作，一方面可以加強奧園項目與傳統鄉村的融合度，提升村民對工程開發的認可度，另一方面可以形成居住區與產業融合區的聯動治理格局，未來引入民宿、農旅等新業態后，方便統一管理，形成村、民、企齊抓共管的治理新格局。
在資金籌措上，由公共收益補貼物業管理費。不同于其他集中動拆遷的農民小區管理經費由農戶繳納、集體籌資等構成，可以探索將村的公共收益轉化為村民基礎物業管理支出。南楊村未來將有民宿、餐飲、農旅等項目入駐，形成總部莊園式的經營業態，吸引大流量人群消費的同時，也將有較大的公共收益，包括停車費、廣告費、營業額抽成等。
在物業管理隊伍上，由專業人員與村民就地就業的服務人員組成。探索將物業管理和農民就業相結合，招聘本村居民作為服務人員進入物業公司就職，要求社區物業管理人員中本村村民比例不低于50%，增強村民自己當家做主把社區管理好的責任感，形成自治共治的良性循環。同時，請物業企業中的專業人才對村民進行職業能力常態化培訓，培養物業服務后備力量。
上海市松江區新浜鎮南楊村黨總支書記助理 劉巖
